一季度全國法拍房掛拍11萬(wàn)套,住宅成交率31%,廈門(mén)、寧波、杭州成高成交率大戶(hù)

出品 | 搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財經(jīng)

作者 | 王迪

(資料圖片僅供參考)

變現還債難，讓樓市降價(jià)出售成為趨勢。但是杭州一法拍房卻在二度流拍之后上演了一場(chǎng)“頂流”的逆襲。

據阿里拍賣(mài)平臺消息，4月24日，杭州市余杭區中泰街道桃花源西錦園6幢6-1室、6-2室不動(dòng)產(chǎn)最終以1.33億元成交，成為杭州“最貴法拍房”。該房源經(jīng)過(guò)228輪競拍、延時(shí)223次，吸引5位大佬“同場(chǎng)競技”，競拍的前提是先交599萬(wàn)保證金。

法拍房數量及走勢，向來(lái)是重要宏觀(guān)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)晴雨表。但并不是所有的法拍房都會(huì )上演奇跡，等待它們的結局通常是折價(jià)出售或者無(wú)人問(wèn)津。

根據緯房研究院、國信達數據、中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )2023年一季度全國法拍房大數據分析報告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報告”）顯示，2023年一季度，全國法拍房掛拍量約為11.08萬(wàn)套，同比上升17.82%，成交量約為2.83萬(wàn)套，同比下降2.53%，平均成交折扣率為78.71%。

其中，在全國各類(lèi)型法拍房中，住宅用房成交率為31.11%，工業(yè)用房、商業(yè)用房成交率分別為30.85%、14.63%。

（來(lái)源：緯房研究院、國信達數據、中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )2023年一季度全國法拍房大數據分析報告）

某業(yè)內人士對搜狐財經(jīng)表示，賣(mài)方希望加速拋售資產(chǎn)進(jìn)行變現，但潛在買(mǎi)家則會(huì )謹慎出手且對可售項目進(jìn)行仔細甄別，賣(mài)方與潛在買(mǎi)家仍處于博弈的階段。

折價(jià)交易背后的買(mǎi)賣(mài)雙方博弈

法拍房，即“法院拍賣(mài)房產(chǎn)”，是被法院強制執行拍賣(mài)的房屋。當債務(wù)人（業(yè)主）無(wú)力履行借款合約或無(wú)法清償債務(wù)時(shí)，而被債權人經(jīng)司法程序向法院申請強制執行，將債務(wù)人名下房屋拍賣(mài)，以拍賣(mài)所得案款償還債權。

搜狐財經(jīng)查詢(xún)阿里拍賣(mài)平臺發(fā)現，諸多擺上貨架的法拍房起拍價(jià)一般低于市場(chǎng)10%—30%之間，有的甚至低于市場(chǎng)價(jià)40%，且降價(jià)處理在全國城市中上演。

報告顯示， 2023年1-3月40個(gè)大中城市掛拍量較高的城市是重慶、成都、南寧、鄭州、濟南，掛拍量分別是6002套、4035套、1710套、1653套、1576套；成交率較高的城市是廈門(mén)、寧波、杭州，成交率分別是81.22%、74.53%、73.39%；成交折扣率較高的城市是溫州、深圳、長(cháng)沙、上海、北京，成交折扣率在85%以上。

（來(lái)源：阿里拍賣(mài)平臺）

相關(guān)人士指出，雖然法拍房往往會(huì )以低于市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行拍賣(mài)，但當面臨市場(chǎng)下行趨勢，想要通過(guò)法拍房的想法也要再三思量，畢竟可能會(huì )入手一個(gè)“燙手山芋”。尤其是，經(jīng)過(guò)一年多的深度調控，房?jì)r(jià)“只漲不跌”的信仰逐漸被市場(chǎng)打破。更為重要的是，法拍房市場(chǎng)與正常交易市場(chǎng)一樣，價(jià)格波動(dòng)幅度也很大。

以杭州最貴法拍房為例，該房源并不是第一次上架法拍，其曾在2021年9月兩度拍賣(mài)。一拍起價(jià)1.155億元，二拍起價(jià)9240萬(wàn)元，當時(shí)兩次拍賣(mài)都有競拍者報名，但是無(wú)人出價(jià)，兩度流拍。

這套高總價(jià)大宅銷(xiāo)聲匿跡1年半后，突然又上了拍賣(mài)臺。根據2023年4月24日，該房源起拍價(jià)為1.197億元，，保證金為599萬(wàn)元，增加幅度為10萬(wàn)元（或整倍數），線(xiàn)上圍觀(guān)人員約3.7萬(wàn)人。

法拍房從無(wú)人問(wèn)津到實(shí)現高價(jià)出售，一方面離不開(kāi)2023年開(kāi)年市場(chǎng)轉暖，也離不開(kāi)房源本身的價(jià)值。

根據杭州貝殼研究院的數據，杭州市區（含富陽(yáng)、臨安）3月二手房成交量達到了10828套，環(huán)比2月的7396套漲幅約46%，同比去年3月的4524套漲幅更是高達139%。

此外，這套桃花源“杭松居”別墅是蘇式園林建筑，建筑面積約1050㎡，另有600㎡的地下室（不計入產(chǎn)權面積），業(yè)主買(mǎi)入該房時(shí)花費6000萬(wàn)元，裝修花了7300多萬(wàn)，全屋200噸的紅木定制家具。該房物業(yè)費一年需6.5萬(wàn)，加上兩位管家的工資，該房日常運維每年就要18.5萬(wàn)元。

據了解，別墅原房主為浙江溫州富商，因做擔保投資P2P最終失利，欠下約2億元。但賣(mài)了好久都沒(méi)賣(mài)掉，債主等不及，提起了訴訟，于是這套房子進(jìn)入法拍流程。處置單位為杭州市中級人民法院。

杭州“杭松居“

雖然起拍價(jià)較上一輪高出420萬(wàn)元，成交價(jià)格刷新了記錄，但是并不能改變其折價(jià)出售的事實(shí)。據了解，該宗房源的市場(chǎng)價(jià)為1.71億元。

另?yè)祿芯吭航y計，今年一季度，北京法拍住宅成交均價(jià)為4.42萬(wàn)元/平方米，成交單價(jià)處于市場(chǎng)低位，這是成交單價(jià)連續10個(gè)月在6萬(wàn)元/平方米以下。平均成交折扣為6.99折，連續兩個(gè)季度（6個(gè)月）在8.0折以下。

廈門(mén)、寧波、杭州成法拍房高成交率“大戶(hù)”

法拍房的來(lái)源主要有商業(yè)貸款、民間借貸、司法沒(méi)收以及無(wú)主財產(chǎn)等形式。當一套房子被迫法拍時(shí)，也意味著(zhù)個(gè)人或家庭陷入危機，不僅是生活遭遇起伏，也是家庭財富的流失。

此外，受政策收緊、樓市下行等因素影響，雖然法拍房掛牌數量激增，但是市場(chǎng)成交量不升反降。

據中指最新監測，2022年，全國法拍房掛拍量再創(chuàng )新高，達到60.6萬(wàn)套，其中住宅掛拍套數更是突破30萬(wàn)套。但受法拍房限購政策收緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)調整加劇等因素影響，成交套數并未隨掛拍套數增加有所提升，全年僅11.8萬(wàn)套，同比下降近15%。

就2023年來(lái)看，報告顯示，2023年一季度，全國法拍房掛拍量同比上升17.82%，成交量同比下降2.53%，基本延續了2022年法拍房的趨勢，但是成交量降幅有所收窄。

對此，北京房產(chǎn)律師戴金花對搜狐財經(jīng)指出，糾紛被訴至法院，被法院強制執行的房屋數量增多，但是購買(mǎi)法拍房的人變少。一方面是政策約束，因為最高院將法拍房納入各地房地產(chǎn)限購政策約束范圍，受限購約束的競買(mǎi)人不被允許參與法拍房競拍；另一方面受樓市下行，購房人購房意愿下降等影響，這讓法拍房的優(yōu)勢已經(jīng)不那么突出。

亦有相關(guān)人士認為，雖然疫情反復，諸多行業(yè)受到巨大沖擊，全球經(jīng)濟衰退，在如此惡劣的經(jīng)濟環(huán)境之下，工廠(chǎng)倒閉潮、失業(yè)潮接踵而來(lái)，大量的失業(yè)人員因無(wú)法償還房貸而出現斷供，自然出現了大量的法拍房。

就法拍房的成交特點(diǎn)來(lái)看，報告顯示，今年1-3月，40個(gè)大中城市中，法拍房成交率較高的城市是廈門(mén)、寧波、杭州，成交率分別為81.22%、74.53%、73.39%；流拍率較高的城市則是蘭州、呼和浩特、濟南、西寧、哈爾濱。

由此可以看出，熱門(mén)城市的法拍房成交率往往高于經(jīng)濟動(dòng)能不足的城市?！澳瓿跏欠ㄅ姆康牡?，一般年底會(huì )有較大幅度的增長(cháng)，全國大概率都是這樣子。但是北上廣成交量一般都會(huì )好一點(diǎn)?！蹦澄怀Ｄ陱氖路ㄅ墓ぷ鞯臉I(yè)內人士告訴搜狐財經(jīng)。

1-3月全國40個(gè)大中城市法拍用房成交情況 來(lái)源：緯房研究院、國信達數據、中國城市經(jīng)濟學(xué)會(huì )房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )分析報告

以北京為例，據北京法拍房顯示，2023年3月，北京法拍房單月成交273套創(chuàng )12個(gè)月新高，流拍205套，撤回+中止+暫緩116套，成交金額約26.2億元。

其中，3月份成交率為46%，流拍率為34%，撤回+中止+暫緩的房源數量占到20%。3月單套參拍人數為6.8人次，比2月份的7.8人次降低了12.8%，通過(guò)參拍人數可以看出市場(chǎng)的火熱程度，在新房、二手房市場(chǎng)的帶動(dòng)下法拍市場(chǎng)競爭比較激烈。

（來(lái)源：北京法拍房）

法拍房交易往往受市場(chǎng)波動(dòng)影響，對于想要趁機撿漏法拍房的購房者，戴金花則提醒稱(chēng)：購買(mǎi)法拍房具有風(fēng)險。購買(mǎi)時(shí)一定要注意，執行人相關(guān)信息及涉訴情況，房屋的居住使用情況、租賃使用情況以及裝修情況。比如，買(mǎi)賣(mài)不破租賃、居住權問(wèn)題。再比如，一般法院對戶(hù)口信息不主動(dòng)審查，需要自己核實(shí)。

“購房者需要跟法官核實(shí)具體現狀的情況如何交付，以什么為標準等，從而避免導致后續糾紛。比如，我們曾經(jīng)做過(guò)案子中，法院拍賣(mài)別墅拍賣(mài)公告稱(chēng)以現狀交付為準備，但現狀中是否包括圍墻并沒(méi)有特別的標明?！?/p>

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