房子的“利益陷阱”-世界新視野

【資料圖】

內容來(lái)源：子木聊房

近日標普全球公布了一項重要數據：中國3月財新服務(wù)業(yè) PMI 升至 57.8，較前值 55 上升 2.8，創(chuàng )下 28 個(gè)月新高，連續三個(gè)月處于擴張區間。這個(gè)數據要比國統局公布的PMI更貼近大眾生活，連續擴張，說(shuō)明民營(yíng)觸底反彈，經(jīng)濟一片大好。然而當我把數據發(fā)到社群，問(wèn)大家的感受時(shí)，卻出現了另一番景象：為什么會(huì )形成如此強烈的對差呢？漏斗效應。每一輪經(jīng)濟復蘇，都是從上到下進(jìn)行傳導，國企央企富的流油，才能輪上民營(yíng)企業(yè)，富人鼓了口袋，才能輪上中產(chǎn)和低收入人群。前面吃肉，中間吃面，后面喝湯，這就像綿延千里的吃席隊伍，與貨幣以及核心資源距離越近，財富增長(cháng)反彈就會(huì )越快。表面上大家都是擦肩而過(guò)的同一物種，但實(shí)際上只是處于平行世界的不同時(shí)空，冷暖體感，并不一樣。其實(shí)這幾年被疫情以及經(jīng)濟周期收割最嚴重的，并不是窮人，因為窮人只有消費，0資產(chǎn)，0負債，收入降低大不了少吃一頓。也不是富人，富人收入靠資產(chǎn)和杠桿，行情一來(lái)大水一放，資產(chǎn)套利空間巨大。最慘的就是中產(chǎn)，上有老下有小，雖然表面上感覺(jué)活出很有錢(qián)的樣子，但實(shí)際上，房貸、車(chē)貸、父母醫療、孩子教育，負債一堆。負債對現金流的要求極高，對于大部分工薪階層的中產(chǎn)來(lái)講，工作對生活的影響是致命的。這也就解釋了，最近“中國電科陳志龍”怒懟領(lǐng)導，為何成為刷屏事件，即使被辟謠為P圖作假，仍然有大量人選擇不相信。因為經(jīng)濟復蘇尚未向下傳遞，而企業(yè)為了追求利潤，提高人效比，會(huì )將壓力拼命向下傳遞，久而久之，形成了一種對抗情緒。人人不敢成為陳志龍，但卻想成為陳志龍。當然，經(jīng)濟復蘇的漏斗效應，也對樓市行情趨勢產(chǎn)生了巨大的影響。按照歷史經(jīng)驗，2月，是連續積壓的剛性購房需求釋放周期，3月應當是改善接盤(pán)，繼續烘托氣氛，創(chuàng )造更熱鬧的行情表現。然而到了3月，全國除了頭部一二線(xiàn)城市以外，后面大量城市的成交都出現了加速滑坡的現象。因為改善在買(mǎi)房的時(shí)候，開(kāi)始考慮預期收入與負債之間的平衡，覺(jué)得現在生意不好做，對買(mǎi)房負債出現了一定的擔憂(yōu)情緒。這種情緒的消退，只能被兩種方法化解。一種是房?jì)r(jià)強行拉漲，人們來(lái)不及理性思考就必須趕鴨子上架，樓市下行時(shí)大家開(kāi)始“房住不炒”，樓市上行時(shí)大家對房不挑。第二種就是經(jīng)濟實(shí)打實(shí)的傳導到下面，讓人們有信心追求改善生活條件。第一種我認為可能性基本為0，第二種實(shí)現的周期，保守估計是第四季度，或者明年上半年了。至于強一二線(xiàn)城市為何能走出獨立行情。比如上海3月，二手房賣(mài)了2.3萬(wàn)套，刷新近3年的新高；北京賣(mài)了2.2萬(wàn)套，創(chuàng )造近6年來(lái)的新高；成都達到2.8萬(wàn)套，廣州賣(mài)了1.2萬(wàn)套，武漢賣(mài)了1.2萬(wàn)套……是因為，北上廣深的中產(chǎn)屬于強中產(chǎn)，距離貨幣源頭較近，而且這些城市的國企央企較多，提供了穩定的收入預期。而成都、武漢這些龍頭二線(xiàn)，本身不是一個(gè)城市，而是虹吸一個(gè)省的購買(mǎi)力。所以大家要明白，中產(chǎn)是相對的，而不是絕對的，這是由“城運”帶來(lái)的附加值。人生最痛苦的狀態(tài)，不是承認自己平庸，而是窺探到了更高層財富人群的生活狀態(tài)，但卻苦苦登不上這天梯。過(guò)去幾十年，房子提供了登上天梯的捷徑，無(wú)數人從炒房中獲益。那些年，樓市的錢(qián)來(lái)得太容易了，房東們百思不解，連自己都覺(jué)得不可思議，所以有錢(qián)人最后都不得不信命，只有命能解釋這一切。但是隨著(zhù)城鎮化、人口紅利消失，大盤(pán)趨勢逆轉，這種造富神話(huà)出現了裂痕，疫情更是強行扯下遮羞布。在這場(chǎng)歷史洪流中，大多數中產(chǎn)的運氣不會(huì )太好，甚至被強性推到了凜冽的高崗之上。比如我認識的一個(gè)讀者，42歲，清華畢業(yè)，杭州某大廠(chǎng)高管，家庭年收入80萬(wàn)，一兒一女，本來(lái)是一個(gè)很好的家庭狀態(tài)。然而在杭州炒房最瘋狂的時(shí)候，聽(tīng)信某大師創(chuàng )富言論，撬動(dòng)500萬(wàn)杠桿炒房，在臨平、臨安等所謂的環(huán)杭區域，掃了幾套房，旗下還有一套學(xué)區房、一套自住房，山東一套海景房。一瞬間現金流枯竭見(jiàn)底，之后全家經(jīng)濟跟著(zhù)緊繃緊。昨天跑來(lái)問(wèn)我，到底要不要繼續堅持，這幾年整體資產(chǎn)價(jià)格基本回調了30%左右，今年工作還被降薪，輾轉反側，與妻子矛盾日漸突出。我給他的建議是，放棄登上天梯的想法，杭州周期還未過(guò)去，至于環(huán)杭，一直都是偽概念，能出盡出。結果他卻還在猶豫，杭州的自住房舍不得賣(mài)，而周邊的房子以及海景房根本賣(mài)不出去……除非繼續打骨折，而這將是他不能接受的。事實(shí)上，大多數買(mǎi)在房?jì)r(jià)高點(diǎn)的人，都不會(huì )承認自己的失誤，一直以逃避的心理姿態(tài)幻想著(zhù)未來(lái)房?jì)r(jià)繼續上漲，補回心理落差。但這種狀態(tài)又能持續多久呢？負債型房產(chǎn)的利益陷阱里面還藏著(zhù)“獸夾”，不斷根胳膊丟條腿，沒(méi)幾個(gè)人能從里面爬上來(lái)。從今年開(kāi)始，一夜暴富的年代徹底結束了，但慢慢變富的機會(huì )還在，后來(lái)者，一定要參考我的三大投資信條：1、買(mǎi)在無(wú)人問(wèn)津時(shí)，賣(mài)在人聲鼎沸處。2、現金流為王，至少覆蓋雙倍月供。3、房子在精不在多，買(mǎi)資產(chǎn)而不是買(mǎi)負債。尤其最后一條，是今年大多數都要做出思考的，站在高崗上被套牢的同志，要及時(shí)止損，重新出發(fā)，共同在樓市的夾縫中尋找機遇。

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