可帶押過(guò)戶(hù)+接力貸，北京二手房買(mǎi)賣(mài)更方便了

3月31日，北京市正式宣布啟動(dòng)存量住房交易的“帶押過(guò)戶(hù)”模式，這可以說(shuō)是北京歷史上“330”出臺樓市新政的亮點(diǎn)。

什么是“帶押過(guò)戶(hù)”？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是在做二手房交易時(shí)候，不再需要提前還貸了，無(wú)需墊付資金以解除抵押，即可實(shí)現抵押變更、轉移登記及新抵押設立，直接過(guò)戶(hù)。

(資料圖片僅供參考)

其實(shí)“帶押過(guò)戶(hù)”模式早就已經(jīng)在全國30個(gè)城市啟動(dòng)了，包括深圳、廣州、武漢等城市早就已經(jīng)實(shí)施這個(gè)政策了。

北京這次啟動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”都算比較晚了，而且要滿(mǎn)足以下四個(gè)條件才能實(shí)施“帶押過(guò)戶(hù)”：

第一，房子必須是個(gè)人產(chǎn)權，不能是公司產(chǎn)權。

第二，房子只能是一次抵押，不能是二抵。

第三，房子只能是商業(yè)貸款，經(jīng)營(yíng)貸和公積金貸款都必須提前還貸。

第四，買(mǎi)方必須是全款或商業(yè)貸款，不能是公積金貸款。

由此可見(jiàn)，北京本次的“帶押過(guò)戶(hù)”主要是針對商業(yè)房貸。

而且北京這一次的“帶押過(guò)戶(hù)”政策主要是來(lái)自于國家部委的要求，因為在3月30日國家自然資源部、中國銀保監會(huì )就聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》。

根據這個(gè)“通知”的要求，將會(huì )在全國范圍逐漸推行“帶押過(guò)戶(hù)”政策，也就是說(shuō)過(guò)不了多久，在全國范圍內都可以實(shí)施“帶押過(guò)戶(hù)”政策。

以后的二手房買(mǎi)賣(mài)將會(huì )非常方便：不需要還完貸款即可賣(mài)掉過(guò)戶(hù)。

這當然有利于刺激樓市的需求。

以后買(mǎi)房投資，只需要考慮首付高低和房貸高低就可以了，后面再通過(guò)“帶押過(guò)戶(hù)”直接可以完成交易了。

但北京這一次推行“帶押過(guò)戶(hù)”，其實(shí)對于北京樓市來(lái)說(shuō)，利好要更加明顯一點(diǎn)，甚至有可能會(huì )帶動(dòng)北京二手房市場(chǎng)的持續交易提高。

原因非常簡(jiǎn)單：因為北京的存量房貸利率比較高。

如果北京推行“帶押過(guò)戶(hù)”的話(huà)，其實(shí)可以通過(guò)帶押過(guò)戶(hù)來(lái)實(shí)現“存量房貸利率的下降”，而不用再提前還貸了。

我們都知道，如果你是在2018年-2021年在北京買(mǎi)房的話(huà)，那么房貸利率至少都會(huì )在5.88％-6.4％之間，這個(gè)房貸利率是非常高的。

而經(jīng)過(guò)幾輪降息以后，目前北京的首套房貸利率已經(jīng)降到了4.85％，二套房貸利率也降到了5.35％。

由此可見(jiàn)，對于很多的北京購房家庭來(lái)說(shuō)，現在最需要的就是“降低存量房貸利率”，這樣就可以降低月供。

有很多人為了能夠“降低存量房貸利率”，甚至不惜采用“先提前還貸”，然后“再做經(jīng)營(yíng)貸”的方式，這樣轉貸的方式來(lái)有效降低房貸利率。

所以導致在之前的一段時(shí)間里，出現了一波明顯的“提前還貸潮”：因為只有提前還貸，才能接著(zhù)做經(jīng)營(yíng)貸，實(shí)現轉貸。

結果很多人“很傻很天真”，以為“提前還貸”是因為大家已經(jīng)還不起月供了，甚至以為樓市要崩盤(pán)了。

但是隨著(zhù)監管機構加強了對“抵押經(jīng)營(yíng)貸”的檢查力度，目前還想做低利率的抵押經(jīng)營(yíng)貸已經(jīng)比較困難了。

也就是說(shuō)，企圖要通過(guò)轉貸來(lái)降低房貸利率，已經(jīng)比較難了：抵押經(jīng)營(yíng)貸的條件要求越來(lái)越苛刻。

那怎么辦？

目前只有兩種辦法可以實(shí)現：一種是“商貸轉公積金貸款”政策，另外一種就是“帶押過(guò)戶(hù)”來(lái)完成。

但是由于目前北京尚未開(kāi)通“商轉公”通道，所以對于北京的高房貸利率購房人來(lái)說(shuō)，商轉公就沒(méi)有辦法實(shí)施了。

唯一的辦法就是“帶押過(guò)戶(hù)”：通過(guò)帶押過(guò)戶(hù)實(shí)現親屬之間的過(guò)戶(hù)和二次買(mǎi)賣(mài)，可以有效降低房貸利率。

比如你第一次買(mǎi)房的時(shí)候，貸款利率是5.8％，那么現在你就可以通過(guò)“帶押過(guò)戶(hù)”直接賣(mài)給你的父母，房貸利率就從原來(lái)的5.8％下降到了現在的4.8％。

很多人可以會(huì )說(shuō)：父母可能貸款不了怎么辦？

其實(shí)不用緊張，因為北京目前已經(jīng)允許實(shí)施“接力貸”了：

2023年2月15日，北京商報了解到：北京房貸政策出現松綁，部分銀行將借款人可貸“年齡＋期限”放寬至80-85周歲。多家銀行承認均可以辦理“接力貸”，用父母購房資格購房，由父母作為主借人、子女作為共同借款人一起承擔還貸責任。

也就是說(shuō)，通過(guò)“帶押過(guò)戶(hù)”其實(shí)是可以在直系親屬之間“過(guò)戶(hù)”，來(lái)間接降低存量房的房貸利率的。

這可能是目前“帶押過(guò)戶(hù)”能夠給北京樓市帶來(lái)的最大好處。

除此之外，“帶押過(guò)戶(hù)”還能明顯降低二手房交易的成本和時(shí)間：

之前要買(mǎi)房人想“解押”，要申請，湊錢(qián)，還錢(qián)，之后才能過(guò)戶(hù)，而買(mǎi)房人需要拿這套房再評估、再貸款?，F在兩個(gè)步驟合一，大大減少了所需的交易時(shí)間，節省了一大筆財務(wù)成本。

因此“帶押過(guò)戶(hù)”是肯定能夠推動(dòng)一手房樓市的復蘇的。

目前北京樓市主要是剛改購房占絕對主力，這批購買(mǎi)力多數需要“賣(mài)一買(mǎi)一”，但因為原來(lái)二手房交易遲滯而最終無(wú)法落實(shí)。

盤(pán)活二手市場(chǎng)，能解決這部分買(mǎi)家的購房困擾，加速一手房的市場(chǎng)成交，有利于政府賣(mài)地。

尤其是針對北京這種以存量房交易為主的城市，“帶押過(guò)戶(hù)”政策的實(shí)施，對樓市肯定有明顯的利好。

不管是一手房，還是二手房，交易速度都會(huì )提升。

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