融資發(fā)債收緊 房企進(jìn)入自身實(shí)力比拼下半場(chǎng)

最新監管數據顯示，我國房地產(chǎn)貸款增速持續下降，創(chuàng )8年來(lái)新低。2021年以來(lái)，房地產(chǎn)貸款增速持續低于各項貸款增速。平安證券研報指出，這既有銀行年中考核導致的階段性收緊影響，也和地產(chǎn)調控進(jìn)一步收緊后房貸額度緊張有關(guān)。

對于房企來(lái)說(shuō)，也沒(méi)有余糧。當前與2017年緊信用思路相似，特別是地方政府債務(wù)管控、收緊房地產(chǎn)融資等方面。近日，有銀保監會(huì )人士指出，目前房地產(chǎn)融資呈現“五個(gè)持續下降”的特點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，房企的流動(dòng)性普遍吃緊，不僅因為銀行的開(kāi)發(fā)貸款、債券融資受到嚴厲限制，對于居民房貸的限制，亦影響了房企的銷(xiāo)售回款。

無(wú)論是企業(yè)端，還是個(gè)人端，房地產(chǎn)都面臨嚴厲的監管。從個(gè)人端來(lái)看，房貸進(jìn)一步收緊。6月新增居民中長(cháng)期貸款占居民貸款的比重從上月的71.0%下滑到59.4%。貝殼研究院的統計數據顯示，72個(gè)重點(diǎn)城市中，6月房貸放款周期延長(cháng)的城市有46個(gè)。

房企的融資總規模也不容樂(lè )觀(guān)。貝殼研究院數據顯示，上半年房企境內外融資規模同比下降16%。有券商統計數據則指出，2021上半年房企融資總規模較去年同期下降10.9%。

截至目前，行業(yè)融資環(huán)境仍維持偏緊狀態(tài)。從數據來(lái)看，房地產(chǎn)信托的下滑最為明顯。2021年6月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立數量317個(gè)，募集資金587.22億元，同比下降31.89%。存量則持續下滑，從中國信托業(yè)協(xié)會(huì )披露的房地產(chǎn)信托存量數據來(lái)看，“房住不炒”的政策基調在信托公司進(jìn)一步落實(shí)，對信托公司房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的監管進(jìn)一步收緊。投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金信托余額在2021年第一季度再度下降至21725億元，環(huán)比下降4.63%。

ABS亦受到影響。7月以來(lái)，國君資管-光大嘉寶-重慶光控朝天門(mén)中心一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃、財通-拂曉第1-20期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃、惠農發(fā)展商業(yè)物業(yè)抵押資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃、光大-國聯(lián)-光啟1-20號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃資產(chǎn)支持證券、國信證券-普洛斯保理1-20期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃、中泰資管-迪馬股份供應鏈金融1-N期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃項目均被上交所終止，其中涉及多家房企。

對于A(yíng)BS而言，市場(chǎng)正如驚弓之鳥(niǎo)，涉及的房企容易被過(guò)度解讀。2021年5月25日，共有26個(gè)ABS項目狀態(tài)顯示為“終止”，金額共計1536.26億元。據了解，這26個(gè)項目均為2020年前受理的歷史留存項目，由于不確定等各種因素，無(wú)法繼續推進(jìn)。大面積的“終止”引發(fā)行業(yè)側目，卻存在合理解釋。光大證券研報指出，部分投資者所謂 “集中終止”實(shí)屬正?，F象。

值得一提的是，行業(yè)融資收緊意味著(zhù)房企或過(guò)一段時(shí)間的“苦日子”，但對于A(yíng)BS融資受阻的房企而言，需要具體情況具體分析，并不意味著(zhù)“抽貸”或者被交易所貼上負面標簽。以迪馬股份為例，近期有一單ABS被上交所終止?；厮莸?月30日，迪馬股份還成功發(fā)行了一單4.5億元的住房租賃專(zhuān)項債券。有業(yè)內人士指出，一單ABS融資受阻對企業(yè)運營(yíng)影響有限，也并不等同于基本面惡化的信號。某種程度上來(lái)說(shuō)，甚至有積極的意義。ABS屬于短債，其終止也是調整債務(wù)結構的路徑。2020年報顯示，迪馬股份的三條紅線(xiàn)指標全部綠檔。與此同時(shí)，其短期負債與有息負債比33.22%，同比減少18.07%。長(cháng)期債務(wù)比例的提升，意味著(zhù)債務(wù)結構的優(yōu)化。

渤海證券研報指出，國內貸款增速年內首次轉負，房企的間接融資受到較大約束，銷(xiāo)售回款仍是保障房企現金流的重要方式，地產(chǎn)融資端結構調整趨勢不變。

2020年8月的“345”新規意味著(zhù)系統性的行業(yè)融資監管體系真正建立，此前被暢通的債務(wù)滾續所掩蓋的相關(guān)房企的風(fēng)險，在融資真正收緊后，才開(kāi)始逐漸暴露出來(lái)。缺乏債務(wù)滾存的掩護，此前資產(chǎn)擴張失速、資產(chǎn)結構失衡的房企理應風(fēng)險出清。

免責聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買(mǎi)賣(mài)依據。

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